Os melhores fundos imobiliários do 1º semestre


Prédios em São Paulo

PRÉDIOS EM SÃO PAULO

São Paulo – Os melhores fundos imobiliários em rentabilidade de janeiro a junho de 2012 formam uma lista heterogênea, que inclui desde fundos sólidos com bons rendimentos constantes e alta taxa de ocupação até fundos que apenas se recuperam de grandes quedas passadas, mas ainda inspiram cuidados. O ranking proveniente da base de dados da Uqbar, consultoria especializada em investimentos imobiliários, considera a Taxa Interna de Retorno (TIR), que leva em conta as amortizações e os rendimentos distribuídos pelos fundos, além da variação do preço da cota no período.
De acordo com o agente autônomo e especialista em fundos imobiliários Arthur Vieira de Moraes, um dos fatores que contribuiu para uma valorização dos fundos no geral foi uma Instrução da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que os obrigou a reavaliar os imóveis para acompanhar a grande alta recente. Antes, os fundos consideravam uma depreciação contábil, o que fazia com que seus imóveis parecessem valer menos, quando na verdade valiam mais. Agora eles precisam incorporar a valorização. “De um modo geral, o patrimônio de todos os fundos deu um salto gigante”, diz Moraes. Outro fator que contribuiu para a valorização geral dos fundos foi a queda da Selic, o que reduziu o custo de oportunidade de se investir em fundos imobiliários.
Edifício Memorial Office, pertencente ao fundo imobiliário homônimo da Coinvalores

1. MEMORIAL OFFICE: 51,3%

O fundo Memorial Office (FMOF11) – dono do imóvel homônimo localizado no bairro da Barra Funda, em São Paulo – teve Taxa Interna de Retorno de 51,3% nos primeiros seis meses do ano, e de 90,6% nos 12 meses encerrados em junho de 2012. A enorme alta se deu em função não só da reavaliação do imóvel, como também da comparação com uma base fraca no ano anterior. Em 2011, só o valor da cota teve queda de 22%.
O motivo foram problemas com a principal locatária, a empresa de telemarketing Atento, que devolveu oito andares que ocupava de uma vez. A taxa de ocupação do edifício caiu de quase 100% para 63%. Desde o segundo semestre do ano passado, o fundo da Coinvalores vem resolvendo a questão, diversificando sua carteira de locatários para não depender mais apenas da Atento. A taxa de ocupação foi elevada para quase 90% até junho deste ano. Entre os locatários do Memorial Office estão, além da Atento, empresas como a Porto Seguro e a Technos.
Rentabilidade desde o lançamento: 2,11% ao mês.

2. SHOPPING PÁTIO HIGIENÓPOLIS: 43,2%

A Taxa Interna de Retorno de 43,2% inclui o início do imbróglio do shopping paulistano com a Prefeitura, masas irregularidades que vieram à tona em meados de junho não fizeram nem cócegas no valor da cota do fundo da gestora Rio Bravo. As cotas do Fundo Shopping Pátio Higienópolis (FHPH11) uma queda à época das primeiras notícias sobre os problemas, mas em julho o valor já observou uma recuperação.
Nos primeiros seis meses do ano, o shopping viu uma melhora de vendas e de receitas, com consequente melhoria dos rendimentos. Um fator que o beneficiou também foi a troca da administração do empreendimento, que passou das mãos da Brookfield Gestão de Empreendimentos (BGE) para uma empresa ligada à JHSF. A BGE, que pode ter ligações com as irregularidades apontadas pela Prefeitura, ainda é dona de 30% do empreendimento (apenas 25% pertencem ao fundo), mas foi destituída da administração pelos demais sócios em janeiro deste ano, “com o objetivo de buscar uma administração mais eficiente e menos onerosa”, diz Fato Relevante publicado na ocasião.
Rentabilidade desde o lançamento: 2,75% ao mês.

3. HOTEL MAXINVEST: 40,7%

A Taxa Interna de Retorno do Hotel Maxinvest (HTMX11B) foi de 40,7% no primeiro semestre de 2012. O fundo da Brazilian Mortgages (hoje pertencente ao BTG Pactual) tem em carteira hotéis e flats, como os da rede Tryp, o Quality e o Staybrige (foto), localizados em São Paulo. Para Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo especializado em fundos imobiliários, a situação do Hotel Maxinvest pode ser considerada “peculiar”, pois o fundo está vendendo algumas das unidades dos seus imóveis, aproveitando-se da grande valorização recente dos imóveis. Assim, além do aluguel, o fundo está distribuindo aos cotistas o lucro dessas vendas, além da amortização das cotas, o que leva à redução do capital do fundo.
“O rendimento mensal distribuído está inflado, mas a receita operacional mesmo é baixa”, diz Moraes, exemplificando que, em julho, foram distribuídos 7,37 reais por cota, quando apenas 1,75 real se referia à receita operacional propriamente dita. Não se sabe até quando a distribuição de altos rendimentos pelo Hotel Maxinvest vai continuar, pois ela vai durar enquanto durarem as vendas. O fundo não tem feito novas aquisições imobiliárias, sob a alegação de estar fazendo uma reciclagem na carteira. Mas isso significa que as vendas vêm reduzindo seu patrimônio e, consequentemente, sua capacidade de gerar receita. Nem mesmo uma possibilidade de liquidação do fundo, com a venda de todos os imóveis, pode ser descartada.
Rentabilidade desde o lançamento: 7,37% ao mês.

4. CSHG BRASIL SHOPPING: 36,6%

O fundo que detém participações em seis shopping centers pelo Brasil teve Taxa Interna de Retorno de 36,6%. Administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), o CSHG Brasil Shopping (HGBS11) viu um significativo aumento de receita nos primeiros seis meses do ano, além de ter se beneficiado da reavaliação dos preços dos imóveis. Uma nova emissão de cotas realizada em junho a fim de adquirir novos ativos contribuiu para o aumento da receita financeira. Além disso, nos meses de maio e junho, o Shopping Via Parque, no Rio de Janeiro, voltou a distribuir integralmente os rendimentos que estavam sendo retidos para viabilizar a segunda fase de seu projeto de expansão.
Além do Shopping Via Parque, o Brasil Shopping investe em empreendimentos como o Shopping Parque Dom Pedro, em Campinas (SP), o Mooca Plaza, em São Paulo (foto), e em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) do Goiabeiras Shopping, em Cuiabá.
Rentabilidade desde o lançamento: 1,57% ao mês.

5. HOSPITAL NOSSA SENHORA DE LOURDES: 36,2%

Administrado pela Brazilian Mortgages, hoje pertencente ao BTG Pactual, o fundo Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B) investe no hospital paulistano de mesmo nome e teve Taxa Interna de Retorno de 36,2%. A alta representa na verdade uma recuperação depois de uma queda brusca no valor das cotas no fim do ano passado em função de dois fatores: atrasos nos pagamentos dos aluguéis e o fato de o locatário ter entrado com uma ação revisional de aluguel para baixo, propondo-se a passar a pagar apenas 80% do valor do aluguel então vigente.
Com a compra do hospital pela Rede D’Or e a regularização dos pagamentos dos aluguéis, o temor de calote foi, ao menos por ora, afastado. O redutor no valor do aluguel, porém, já vem sendo aplicado em função de liminar. Ocorre que a Rede D’Or também foi comprada pelo BTG. “Agora locador e locatário pertencem ao mesmo grupo, o que representa um risco grande. Pode haver conflitos de interesse”, lembra Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo e especialista em fundos imobiliários.
Rentabilidade desde o lançamento: 1,42% ao mês.

J SAFRA REAL ESTATE MULTIGESTÃO: 35,1%

O J. Safra Real Estate Multigestão (JSRE11), que teve Taxa Interna de Retorno de 35,1% no primeiro semestre, nada mais é que um fundo que investe principalmente em cotas de outros fundos imobiliários, além de papéis de renda fixa com lastro imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

A maior alta desse fundo no semestre que passou ocorreu de maio para junho, quando houve um grande ganho de capital com a venda de cotas de um fundo imobiliário. O lucro foi grande, de quase 400 milhões de reais. O J. Safra Real Estate Multigestão, administrado pelo banco de investimentos J. Safra, investe em fundos de galpões logísticos, shopping centers e escritórios.

Rentabilidade desde o lançamento: 0,79% ao mês.

7. KINEA RENDA IMOBILIÁRIA: 34,2%

O fundo Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) teve Taxa Interna de Retorno de 34,2% nos primeiros seis meses do ano. Gerido pela Kinea – empresa do grupo Itaú – e administrado pela Interag, este fundo é um dos mais líquidos em Bolsa – uma das possibilidades para isso é o fato de se valer da capilaridade da rede de distribuição do Itaú. Só sua cota valorizou 31% de janeiro ao fim de junho de 2012. Sua rentabilidade chegou a ser negativa em alguns meses do primeiro semestre.
“Esse fundo pode estar sobrevalorizado, uma vez que sua relação preço sobre valor patrimonial é de 1,7, ou seja, o preço está quase 70% acima do seu patrimônio. A rentabilidade para quem compra hoje está por volta de 0,4% ao mês. Ou seja, é um caso de sucesso em valorização, mas não em rendimento mensal”, diz Arthur Vieira de Moraes.
O fundo tem ao menos o trunfo de possuir alguns bons locatários em imóveis da sua carteira – como BB e Caixa em dois de seus imóveis no Rio. O Kinea também comprou do fundo GWI o galpão onde funciona a fábrica da Foxconn em Jundiaí, no interior de São Paulo (foto).
Rentabilidade desde o lançamento: 0,69% ao mês.

8. PROJETO ÁGUA BRANCA: 33,5%

O fundo Projeto Água Branca (FPAB11), administrado pela Coinvalores, teve taxa interna de retorno de 33,5% no primeiro semestre. O fundo detém participações em duas torres quase 100% locadas do Centro Empresarial Água Branca, localizado no bairro da Barra Funda em São Paulo. O fundo se beneficiou, neste ano, da reavaliação de seu patrimônio e do reajuste de seus contratos de aluguel. Entre os locatários estão empresas como Unilever, Capgemini e IBM Brasil.
Rentabilidade desde o lançamento: 1,55% ao mês.

9. CHSG REAL ESTATE: 31,8%

Dono de uma carteira diversificada em lajes corporativas, o CSHG Real Estate (HGRE11), administrado pelo Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), teve Taxa Interna de Retorno de 31,8%. No primeiro semestre houve uma nova emissão de cotas para a aquisição de novos ativos, ao mesmo tempo em que foi vendida a participação na Torre do Shopping Rio Sul, no Rio de Janeiro. A reavaliação do valor dos imóveis e reajustes dos aluguéis também contribuíram para essa alta.
Entre os 160 imóveis nos quais o fundo investe estão o Centro Empresarial São Paulo (foto), o Edifício Faria Lima, também em São Paulo, o GVT Curitiba e o Centro Empresarial Guaíba, este último em Porto Alegre.
Rentabilidade desde o lançamento: 1,10% ao mês.

10. TORRE ALMIRANTE: 30,0%

A Taxa Interna de Retorno do fundo Torre Almirante (ALMI11B), administrado pela Brazilian Mortgages, foi de 30,0% no primeiro semestre. A alta mais forte ocorreu de maio para junho, quando houve um reajuste de 50% no contrato de aluguel da Petrobras, sua principal locatária. A outra locatária do Edifício Torre Almirante, localizado na Avenida Almirante Barroso, no Rio de Janeiro, é a Caixa Econômica Federal.
Rentabilidade desde o lançamento: 6,91% ao mês.
Fonte: Júlia Wiltgen

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